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浅谈项目管理在房地产开发企业中的应用

时间:2016-07-17  作者:曲燕

摘要:本文主要以房地开发企业的项目管理为研究对象,分析总结了目前我国房地产开发中存在的薄弱环节,从房地产开发企业的角度,提出了房地产开发企业应采取的对策。

论文关键词:房地产企业  项目管理

目前,在整个房地产行业竞争激烈的情况下,企业要想在市场上立于不败之地,在不断提高质量,创立企业品牌,树立企业形象的同时,必须注重房地产开发的每一个环节上的管理工作,加强对项目管理的研究和应用,把项目管理作为一种先进的、高效的管理模式给予积极关注。在房地产行业,项目管理正逐渐成为企业保障产品品质、取得经济效益的重要手段。

一、项目管理对房地产开发的现实意义

房地产开发项目管理具有幅度宽、内容广、层次高、难度大的特点,因而项目管理在房地产项目开发中发挥的作用会更加显著。

首先,开发企业实施项目管理,可以实现与国际工程惯例的接轨,增加开发企业的国际竞争力。 在激烈的市场竞争中,提高管理水平是开发企业获利的根本途径,开发企业是通过项目来实现利润的。项目管理可以有效地提高项目的附加价值及品质,降低工程成本提高销售率,控制工期,从而提高企业的利润,保证开发企业的经济效益。

其次,项目管理使开发企业更加注重与客户的沟通,注重为客户度身定做更具个性化特征的产品,从而更好地满足市场需求,规避项目的风险,使开发企业走出开发越多、空置越多的房地产怪圈。

    另外,采用项目管理,实行招投标制度、项目监理制度,可以杜绝黑箱操作,确保工程质量,防止豆腐渣工程的出现;同时项目管理可以控制项目成本,减少项目超期的风险。

最后,项目管理还有利于大型开发项目的项目融资。项目融资是国际中长期贷款的一种形式,是以项目的效益作为还款的资金来源,它主要用于那些需要巨额资金、投资风险大而传统融资又难以满足的工程项目。项目管理为项目融资提供了相应的管理机制,从而有利于项目融资的开展。

二、目前我国房地产开发项目管理存在的薄弱环节

目前我国不少房地产开发项目存在着质量低劣、交房脱期、货不对板、空置率高、缺乏和顾客沟通等问题,下面主要谈一下目前在我国的房地产开发中容易被企业忽视,管理相对薄弱的几个环节。

(一)项目方案确定阶段的管理工作

     项目方案的确定,作为开发商还是能够足够重视的,但开发商往往没有按照规范程序进行运作,使得这个阶段的工作存在一些不足:

首先,缺乏充分的市场调研。俗话说:“磨刀不误砍柴工”,一些房地产开发企业在拿到项目后,为了尽快实现效益,没有经过充分的市场调研,匆忙确定方案,仅就目前市场什么赚钱,就开发什么,由于只是简单的模仿别人,在同类开发产品中,没有自己的特色,从而在市场上缺乏吸引力,始终滞后于别人。另外,由于决策层缺乏市场调研的支柱,本科毕业论文网往往在方案决策阶段可能会出现失误,增大了企业的风险。 因此开发商在项目方案确定前,必须做好充分的市场调研工作。

其次,缺乏品牌、精品意识。 由于企业以利润最大化为根本目的,一些开发企业为了追求高额利润,在方案确定阶段,考虑过多的是如何从这个项目上多赚钱,而忽视产品的精品意识,企业的品牌形象。企业要想谋求长远发展,在方案确定阶段必须具备“精品意识、品牌形象”的战略眼光。这本身对企业来说也是一种无形资产,否则,在现代社会中企业将无法生存。

此外,没有较为全面和实际的投资估算报告。 开发商取得一个新项目后,往往只是做项目概算报告,而一旦项目的方案、功能等确定后,并没有针对确定后的方案做投资估算报告,只有项目工程招标造价资料。由于工程造价只是项目投资的一部分,如果项目开工前没有一个全面和较为实际的投资估算,项目实施过程将无法准确地进行投资控制。常常一个项目全部竣工后,投资额大大超过计划投资额。另外,由于事先没有估计到其他方面投资,在实施过程中,经常会造成投资短缺等现象,不仅影响本项目的进度要求,而且有可能影响企业其他项目的实施。因此,项目方案确定后,对项目进行认真、全面的投资估算,是十分必要的,将有利于项目实施阶段的投资控制。

(二)施工图设计管理工作

现阶段房地产开发企业对于图纸设计阶段的管理工作可以说是很少,甚至是一片空白。绝大多数开发商可能认为,方案、功能确定后交设计单位设计,具体事情那是设计院的事,房地产开发公司对这些专业设计的管理能力弱,加上多数设计人员无成本概念、无创造附加价值的能力、图纸错误多、欠缺细部设计图纸。

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