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经济基本面、心理预期、市场垄断与西部大城市住宅价格波动―以乌鲁木齐市为例-论文网

时间:2014-11-15  作者:韩芳
论文摘要:经济基本面、心理预期、市场垄断与西部大城市住宅价格波动―以乌鲁木齐市为例-论文网
论文关键词:经济,基本面,心理,预期,市场
  西方房地产学术界对住宅价格的研究非常丰富,形成了较成熟的理论模型,无论是存量-流量模型(Stock-FlowModel)或代表性个人模型(RepresentativeAgentModel),最后都可以得到相似的缩约模型(ReducedFromModel),也就是把住宅价格看作是各种宏观经济因素的函数:P=f(X),模型的左边是房地产价格指数,右边为各种宏观经济指标。我国的学者也大多借鉴这种模式进行房价的实证分析,在计量分析方法上多应用Paneldate的pool模型和误差修正模型。但是这种研究模式存在缺陷:忽视了我国房地产市场与西方国家的差异,首先西方国家的房地产市场发展有数百年历史,市场非常成熟,其学术研究往往是在假设基本制度不变的前提下建模、采集数据并得出结论。而我国的房地产市场发展至今也不足二十年,在时间序列样本数据的采集上就无法满足Paneldate模型和误差修正模型的要求;其次在影响房价的因素分析上,我国的土地公有制度和快速城市化中的社会心理因素是必须考虑进去的,因此照搬西方模型来分析我国的住宅市场价格变化,必然导致得出的结论与实际发展差强人意,提出的宏观调控措施乏力。
  当前我国的房地产政策层出不穷、但调控效果不佳。东部大城市房价不但没有降低,而且有向西部城市转移的趋势,近两年乌鲁木齐市住宅房价涨幅位居全国前列,房价的快速增长大大损害了居民的住房支付能力,影响到边疆地区的社会稳定。对乌鲁木齐市住宅价格波动的典型分析有助于我们深入思考西部地区的住宅房地产市场的发展。
  1.我国城市住宅价格形成的多重机理
  1.1经济基本面的影响
  经济基本面主要包括区域经济的发展、城市化进程、人均收入等,经济繁荣和社会发展会形成对住宅的大量需求。根据国外的发展经验,在人均GDP值达到1550美元左右时,住宅投资在GDP的比重达到峰值8%-10%左右,然后,又会随着经济的增长而下降,一般这个比例是3~5%,并且合理住房的价格收入比应以8-10为上限,超过此比例会明显造成居民生活质量的下降,引发社会问题。
  1.2住宅市场不完全竞争性的影响
  我国住宅房地产市场具有不完全竞争性已是大多数学者的共识,根本原因在于房地产业的核心交易要素――有限期的国有土地使用权是一种垄断特权。地方政府将土地使用权出让给开发商,开发商占据了土地这一垄断资源的特许经营权,土地的行政垄断转化为房地产的市场垄断,并逐渐形成价格合谋的定价机制。在这种垄断市场上,普通居民的住房需求无法在这样的房地产市场上得到满足。
  1.3宏观调控政策的影响
  近几年我国对房地产市场的宏观调控手段主要是利率政策、税收政策、土地政策和行政手段。信贷利率的提高会增加房地产市场的融资成本,抑制房地产信贷规模。税收政策主要是加强流转环节的交易税,以抑制投机需求。我国城市土地出让金收入成为地方政府财政收入的重要来源,在一定程度上带动了房价的上涨。行政手段主要是政府直接干预开发商供给的房型比例,希望开发商增加普通型住宅供给量,从而从总体上拉低房价。
  1.4心理预期的影响
  如果大多数需求者都认为当前购买比未来购买更有利,就会倾向于当前购买,形成“恐慌性需求”,过快释放潜在住房需求,进一步推动房价上涨。而对供给方来说,如果开发商认为房价会持续上涨,一方面为逐利而竞相高价拿地,造成地价攀升,房价自然上涨,另一方面拿到土地的开发商也会择机开发或捂盘惜售获取更大利润。这些对房价的上涨都起到了推波助澜的作用。
  2.理论模型、数据与结论
  影响房价的复杂因素之间有不同程度的相关性,此时多元回归模型已无法满足分析的需要。而因子分析方法(factoranalysis)正适合分析具有较高相关性的一组多变量之间的相关关系。
  2.1理论模型
  因子分析是主成分分析的推广。相对主成分分析,因子分析更侧重于解释被观测变量之间的相关关系,其实质是在高度相关的原始变量矩阵X=(X,X,…,X)′中提取少数几个不相关的因子,这是几个潜在且互不相关的随机变量,被称为公共因子,可以描述许多变量之间的相互关系。
  2.2指标选取和数据来源
  借鉴国内资深学者的研究经验,本文以14个指标代表经济基本面、市场特征、宏观调控政策和心理预期对住宅价格(HP)变化的影响因素。
  代表经济基本面的指标选取:国内生产总值(GDP)、非农业人口(POP)、人均城镇可支配收入(INC)、全社会从业人员(EMP)、房地产开发投资额(RED);代表市场特征的指标主要从供求情况选取:本年住宅销售面积(FSS)、本年施工住宅建筑面积(SC)、本年竣工住宅建筑面积(CA)、竣工价值(VC)、空置面积(FSI);代表住宅市场宏观调控的指标主要从土地和金融两方面选取土地出让金(ELP)、三年期贷款利率(R);代表住宅市场的心理预期主要选取:前一期住宅市场价格(HP)、前二期住宅市场价格(HP)。
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