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浅谈业主委员会的问题与出路

时间:2015-11-01  作者:张郁杉

[摘要]业主委员会作为社区自治中的一个不可或缺的重要主体,在维护业主权益、协调社区矛盾、实现社区公共利益等方面能够发挥积极的作用,是社区自下而上的、真正意义上的自治组织和动力。但是在实践中,业主委员会的建立和发展还面临着诸多困境,它的前景既取决于官方的态度和扶持力度,也依赖于业主们自身维权意识和组织能力的提高。业主委员会如何才能在与各种社区主体的博弈中良性运行,是它能否发挥其社会自治作用的关键。
论文关键词:业主委员会,社区自治
  一、业主委员会的建设是实现社区自治的关键
  业主大会及其执行机构业主委员会是以财产关系为纽带的业主自我管理和自我服务组织。它是社区最基层的民主化运动,具有广泛的群众基础。经过业主大会的授权,业主委员会完全可以代表全体业主行使物业管理权,包括自行建立物业管理组织或委托物业服务企业进行专业化的物业服务。作为业主大会的常设机构,业主委员会是小区日常事务工作的实际处理者,也是公共维修基金使用、选招聘物业服务企业等重大事务的工作主持者。财产的自利本性决定了业主委员会具有根本的自治动机和自治倾向,最能够代表业主的利益,与开发商、物业公司甚至与政府相比,更有维护业主和社区公共权益的动力和意愿。因而,业主委员会的建设是实现社区自治的关键。
  1、从实践上来讲,业主委员会的发展是社区自治的主要方面,是民主管理社会的基点。业主委员会是业主的自治组织,它的产生直接来源于住房产权的私有化。从产生到管理,业主委员会的自治建设都关系到我国的基层民主建设。业主委员会这个名词早已有之,在房地产市场较为发达的新加坡、香港等国家和地区,业主委员会己经发展的较为成熟。而在大陆地区,由于房改刚启动不到二十载,业主委员会才刚刚在某些地区零星出现十几年,因此,对于大多数人来讲,业主委员会还比较陌生。社区中的每一个私人业主作为物业的所有者,是物业管理市场的主体。成立业主委员会代表业主选择和监督甚至管理物业公司,是社区私人业主的财产权得到有力保障、真正实现城市社区自治的前提和基础。

2、从理论上讲,业主委员会的发展对于探讨我国基层民主建设、政府职能的转变以及公民社会的发育都有重要的参考价值。业主委员会的产生是实现公民个人社会权利,并通过志愿行动形成自由人联合体,不经代理环节而直接提供公共物品的自治化过程。业主委员会支持和体现了社会的“自由”和“多元化”价值,能够有效地满足社会多元化的需求。因为业主委员会为业主提供了自我组织的空间,分散而孤立的个人组织起来才会有力量。对于大多数业主来说,他们所拥有的房屋产权是他们自己最大的私人财产。为了保障自己的相关权益,他们不得不关心公共物业的管理,同时自愿组织起来,进行自治管理,维护自己的利益。业主委员会的发展同时也反映着公民社会的发展,并且是伴随着现代化进程产生的,因此研究业主委员会的发展对于探讨我国基层民主建设、政府职能的转变以及公民社会的发育都有重要的参考价值。
3、业主委员会的实践和研究有助于检验社会理论并促进社会科学的发展,促使理论更好的解释和指导现实。从整体上看,目前中国的公民社会理论等社会科学研究仍然停留在理论引进和概念讨论的阶段,西方学术界的译语在中国的现实中很难找到对称的指称。所以必须从我国的实情出发,并在借鉴西方理论的基础上发展出自己的理论。尽管目前已经出现了一些零星的实证研究工作,但离改革与社会发展的现实需要相去甚远。改革和社会发展在呼唤实践基础上的社会理论和社会科学的发展,为社会主义话语下各领域的持续良性发展提供切实可行的科学的理论指导。这是中国学术界必须回答的问题。从社区自治的角度探讨如何建设业主委员会,应该从当前的社会现实出发,分析业主委员会的生存现状,探索业主委员会可能的发展路径,而不是简单地引进西方理论,脱离中国实际国情,空谈应该如何建设业主委员会和社区自治。
二、业主委员会的生存困境
1994年建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》中对“代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益”的业主委员会作了原则性规定。但是现实中,在符合业主委员会设立条件的住区中,大多没有成立业主委员会,有业主委员会的,其所发挥的自治作用也并不理想。自从《物业管理条例》2003年9月1日实施以来,全国各地的社区才更多地开始筹备业主大会和选举业主委员会的工作。目前,我国的业主委员会主要产生于经济较发达的省市,如北京、上海、深圳、广州等地。由于业主委员会是个新生事物,尚没有现成的规律可循。对于缺乏公共意识和组织能力的人们来说,业委会的组建和运行相当艰涩。从发育到发展,业主委员会呈现出了不同的模式,在实际的运作过程中,在取得许多成效和经验的同时,也不可避免地存在着各种各样的问题和困境,如业主委员会成立难、业主委员会与基层政府组织以及物业公司等社区治理主体的恶性互动远多于良性交流;业主委员会性质与法律地位不明确、职权责划分不清晰;业主参与程度不高、业主委员会内部运作不规范等问题,这些问题的存在不仅影响了业主委员会的功能发挥,还阻碍了我国城市社区自治与社区建设的进程。
1、行政干预是业主委员会建立和运行的最大外部阻力
业主委员会与街道、居委会等政府与准政府组织的共同目标是包括社区利益在内的社会公共利益的最大化,他们之间本来应该是一种合作与共赢的关系,街道和居委会应当为业主委员会的组织、管理理工作提供法律、政策、制度、宣传等方面的支持,然而在现实中,后者相较于前两者而言,却处于完全的弱势地位。行政主管部门有权无责,容易导致行政越位或行政错位。街道和居委会作为实际上的基层政府,很容易把自己放在高高在上的“管理者”的位置,不能正确认识与业主委员会之间的关系,更多的是将其放在自己的管辖范围之内,与上级政府的直辖关系使他们更意识不到双方是平等的居民自治性组织,甚至担心业主委员会会对其自身工作造成潜在的威胁,一些街道、居委会干涉、操控辖区内业主委员会的成立、换届,对业主委员会及业主的维权活动不仅不支持、还进行阻挠,甚至侵害业主的权益。这种变相的行政渗透妨碍了社区自治的发展空间,干扰了业主委员会的正常工作,也导致了业主对政府主导下的形式选举和假性自治漠不关心,从而积累了矛盾。
另外,受利益的驱使,某些物业公司通常与政府有着不寻常的联系,所以政府相关部门常常在物业公司与业主发生纠纷时作出不公正的判决,有的甚至阻挠业主委员会的成立,将备案视为审批,处处设置障碍,使得业主委员会的成立和维权行动举步维艰。
近年来,全国各地出现了一些影响较大的业主维权事件,如深圳长城花园、南天一花园等因维权出名的明星小区都与有关政府部门打过官司。通常人们认为,业主维权是指业主和开发商或者物业公司之间的权益纠纷,其实并不仅仅如此。 实际上政府也有可能成为侵犯业主房产权益的主体和业主维权的对象。综上所述,行政干预已经成为业主委员会建立和运行的最大外部阻力。
2、业主委员会缺乏独立的诉讼主体资格,与其他社区治理主体之间权责关系不明晰
我国现有的法律法规,并未赋予业主委员会独立法人资格,这一尴尬的法律地位影响了业主委员会的诉讼主体资格,限制了业主委员会的维权能力。

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