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浅议房地产抵押评估管理

时间:2016-06-23 11:57:20  作者:佚名

论文摘要:目前房地产抵押评估中存在虚假评估报告的问题,本文在客观分析问题的基础上,提出了防范虚假抵押评估报告的建议,希望能对房地产抵押评估管理有所帮助。

关键词:房地产抵押评估;问题及成原;管理建议
 

房地产是不动产,具有较高的保值和增值性,由于它有效地提高了银行信贷资金的安全性,是各家银行都乐意采用的资金投放方式。而房地产抵押价值如果过高,就容易造成信贷风险,如果过低,抵押物的担保作用就得不到充分发挥。因此客观、合理的确定抵押房地产的市场价值,有效的控制和规避房地产抵押评估中存在的风险尤为重要。随着抵押贷款评估占评估的比重逐年增大,抵押贷款评估存在的问题也越来越不容忽视.。

1抵押评估存在的主要问题及形成原因

抵押评估存在的主要问题是由具有合法资质的评估机构出具的价格虚高或者虚低的虚假抵押评估报告。这类虚假抵押评估报告由评估机构出具、估价师签章,表现形式合法,具有很大的欺骗性和风险潜伏性。

评估机构出具虚假评估报告的主要有三个方面的原因。
    一是客户直接委托评估制。应该说,金融机构从信用贷款到抵押担保贷款在规避信贷风险方面进了一大步,但抵押物评估约定由客户委托并提供评估报告还是存在较大的制度风险。目前抵押物评估主要还是客户委托。客观上说,评估机构通常会遵循“谁委托、谁付费,对谁负责”的潜规则;客户直接委托,一般容易受到客户的影响。在竞争日益激烈的评估市场,评估机构本身就是为客户和金融机构提供服务的主体,客户作为评估机构的业务来源,通常处于优势地位,对评估结果具有不可低估的影响力。
    二是不实评估报告部分满足了基层金融机构信贷客户经理业务营销的客观需要。由于基层金融机构的信贷客户经理甚至是负责人有较大的业务营销压力,加上金融机构也是特殊的企业,而银行业竞争同样激烈,需要基层金融机构向社会争夺优质信贷客户。一宗信贷业务的完成,通常除了信贷项目本身各项经济指标优良、满足上级行各项信贷政策条件外,承办的基层金融机构一般还要说服高层风险控制部门该客户确实有足额的抵押物担保。而进入信贷审批程序时,基层客户经理已经付出了巨大的努力,他们期望申报的项目审核成功,因此,在委托评估时,更多情况下,其立场已实质站在客户一边。
    三是信贷审批与风险控制独立进行,而独立信贷审批与风险控制部门缺乏必要的专业技术人才把关。对抵押评估报告的审查不少金融机构尚处于评估机构是否入选、评估报告要件是否有瑕疵的形式审查的初级阶段,即便是对虚假评估结论有疑问,也难以从专业技术的高度提出质疑,或者说服力不够;物流管理毕业论文加上评估机构与金融机构合作之间缺乏对估价报告信息进行有效沟通,难以掌握到真实情况,给不实评估报告提供了生存土壤。

虚假抵押评估报告对社会、对金融机构,对评估行业均有很大的危害,是评估业与金融业的毒瘤。它破坏了社会的诚信体系,成为孳生腐败的温床;扰乱社会秩序和金融秩序,危害评估业发展,给金融业运营带来巨大风险。虚假抵押评估报告现象的存在,严重损害金融机构、评估机构、估价师等各方利益。防范虚假抵押评估报告,对金融业、评估业,评估机构和估价师,对建设诚信体系、和谐社会,其意义不言而喻。
2加强房地产抵押评估管理建议
    虚假抵押评估报告危害多多,必须加以严厉打击和重点防范,金融机构、行业主管部门和评估机构应按各自的实际情况逐步建立和健全虚假抵押评估报告防范对策体系。

金融机构方面。选择评估机构时,可根据《城市房地产管理法》“国家实行房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度”的规定。1按照公正、公开、透明的原则,从资质等级、承担责任方式、社会信誉等方面综合考察,择优决定;2不过分迷信评估机构资质等级,而应注重评估机构风险防范体系的建设,从业估价师阅历与经验。通常,评估所需资料、依据都是充足和充分的。法律规定,政府职能部门应定期公布《基准地价》、《房屋重置价》,市场比较案例一般也可选到,估价师都具备完整的评估技能,只要尽责,都能大致测算估价标的合理价位。

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